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走出中大地鐵站，走進中大紡織商圈，映入眼簾的是一片車水馬龍的場景。經歷三十余年的發(fā)展，不變的是人來人往的繁榮場景，而正在興建的五鳳地鐵站、人潮中越來越多的年輕人，也悄然見證著中大紡織商圈的改變，而隨著中大紡織商圈內多個舊村改造項目正快速推進，一場更大的變化正在醞釀。

　　不久前，廣州市海珠區(qū)鳳陽街五鳳沙溪村、五村、泰寧村更新改造項目舉行合作簽約儀式，五鳳經濟聯(lián)合社下轄的沙溪、五村、泰寧三個自然村與廣東珠江投資股份有限公司(下稱“珠江投資”)正式簽訂舊村改造項目合作協(xié)議，合計改造用地面積88.88萬平方米，改造總投資額達到228.9億元。

　　同樣在中大紡織商圈，鳳和(康樂村、鷺江村)更新改造項目已敲定與合生創(chuàng)展集團有限公司合作，投資總金額約346.67億元。

　　根據(jù)城市更新改造的時間節(jié)點，五鳳村、康樂村、鷺江村都將于2025年底前基本完成安置房建設。城市面貌變化是“面子”，產業(yè)轉型升級是“里子”，中大紡織商圈深層次的轉型升級呈現(xiàn)風雨欲來的趨勢。百億級舊村改造項目的加速推進，將給中大紡織商圈帶來哪些改變？

　　“組團”改造

　　2025年底前基本完成安置房建設

　　2月22日，廣州公共資源交易中心網(wǎng)站一口氣公布了五鳳沙溪村、五村、泰寧村更新改造項目公開選擇合作企業(yè)交易結果，均為廣東珠江投資股份有限公司。

　　具體來看，沙溪村改造用地面積43.61萬平方米，東至東曉南路，西至江燕路，南至新滘西路以南，北至江泰路,總投資110.8億元；五村改造用地33.30萬平方米，東至瑞康路以東，西至東曉南路，南至瑞寶村，北至鳳景西路,總投資79.89億元，泰寧村改造用地11.97萬平方米，東至東曉南路，西至江燕路，南至江泰路，北至曉港中馬路，總投資38.21億元。

　　沙溪村、五村、泰寧村是五鳳村下的三條自然村，“組團”改造正契合了連片打造的需求。“三條自然村的舊改體量龐大，通過整合周邊用地可實施連片統(tǒng)一改造，有利于打造一個配套齊全完善，職住比例平衡的產城融合引領區(qū)，能夠做出更好的改造效果。”珠江投資股份集團助理總裁兼集團住宅開發(fā)管理事業(yè)部總經理黃潔分析說。

　　體量大、投入大成為五鳳村舊改的一大特色，三條自然村的合計改造用地面積88.88萬平方米，改造總投資額達到228.9億元。

　　在珠控城更集團總裁黃錦榮看來，五鳳沙溪村、五村、泰寧村更新改造項目也是一項民生工程，希望能通過更新改造實現(xiàn)區(qū)域配套的完善升級、村民居民居住環(huán)境的改善，既解決交通擁堵、城中村環(huán)境等問題，也引入高端教育、醫(yī)療資源滿足當?shù)鼐用駥π腋Ｉ畹南蛲托枨蟆?/p>

　　根據(jù)公告，該項目要求競得人統(tǒng)籌承建4個公益建設項目:藍天中學校園綜合改造提升工程(項目金額約2000萬元)、五鳳小學校園綜合改造提升工程(項目金額約2000萬元)、曉港東馬路小學校園綜合改造提升工程(項目金額約3000萬元)、曉園小學校園綜合改造提升工程(項目金額約1000萬元)。

　　從時間節(jié)點上看，需確保2023年12月31日前全部安置房開工建設，2025年12月31日前基本完成安置房建設。五鳳聯(lián)社相關負責人表示，村民選擇珠江投資，看中的正是其整體實力和城市更新經驗，相信該公司能按時按質完成整村改造。在此前的村民代表公開投票表決中，珠江投資100%通過。

　　舊改加速

　　空間改造倒逼產業(yè)變革

　　讓五鳳村舊改之路備受關注的是其位于中大紡織商圈(即中大布匹市場)。

　　黃潔表示，五鳳三個舊村現(xiàn)狀建筑面積157萬平方米，其中有約70萬平方米為集體物業(yè)，而集體物業(yè)中的大部分物業(yè)業(yè)態(tài)主要為布匹批發(fā)、零售市場及倉儲，布匹紡織是目前五鳳村的產業(yè)核心。這也是中大紡織商圈的一個縮影。

　　截至2020年2月數(shù)據(jù)顯示，中大紡織商圈有59個專業(yè)市場，近2.3萬家的商戶，集聚了來穗人員約15萬人。中大紡織商圈的現(xiàn)狀或許可用“墻內開花墻外香”來形容，在行業(yè)內享有“全國面料看廣東，廣東面料看中大”的盛名，對廣州市民來說其卻因城中村集聚、交通擁堵被質疑。

　　在黃潔看來，經過30多年的發(fā)育成長，中大紡織商圈已形成全球規(guī)模最大的紡織類專業(yè)市場商圈，是廣州國際商貿中心和千年商都形象的窗口之一。但近十年來出現(xiàn)了業(yè)態(tài)落后、市場飽和等問題，其轉型升級刻不容緩。

　　三條舊村的改造，一方面需要物理空間的重新打造，重塑城市面貌，改變“臟亂差”的城市形象。另一方面需要重建產業(yè)空間秩序，最大化整合資源進行重新規(guī)劃建設。綜合來看，是涉及民生和城市經濟、城市面貌的大工程。

　　黃錦榮分析說，廣州著力做強城市更新、人工智能與數(shù)字經濟“雙引擎”，海珠提出“一區(qū)一谷一圈”的空間布局，并編制了“三年”“五年”“十年”城中村改造實施計劃。政策東風讓中大紡織商圈范圍內的城中村改造項目加速落地。

　　除了正在推進中的五鳳沙溪村、五村、泰寧村更新改造項目，同樣位于中大紡織商圈的鳳和(康樂村、鷺江村)更新改造項目公開選擇合作企業(yè)交易結果也已經公布，該項目總用地面積包括國有土地2.78萬平方米、集體土地109.93萬平方米，投資總金額約346.67億元，合作企業(yè)為合生創(chuàng)展集團有限公司。多個城市更新項目在中大紡織商圈共同推進，連片改造帶來的疊加效應令人期待。

　　目前，海珠提出在中部建設中大國際創(chuàng)新生態(tài)谷，其定位為粵港澳大灣區(qū)國際科技交流合作樞紐、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)集聚高地和生態(tài)休閑特色空間。推動中大紡織商圈向數(shù)字化、規(guī)范化、高端化、品牌化、時尚化方向發(fā)展，引進時尚產業(yè)資源，構筑時尚產業(yè)生態(tài)。

　　具體到五鳳沙溪村、五村、泰寧村更新改造項目，珠江投資有兩方面的產業(yè)設想:一方面是優(yōu)化布匹紡織產業(yè)，引入上下游產業(yè)，從布匹批發(fā)、倉儲升級為集研發(fā)、設計、展貿于一體的高端紡織產業(yè)區(qū)。另一方面是引入醫(yī)療、文化、科技、金融等產業(yè)資源，打造成集科研總部、科技孵化、商務配套功能于一身的科技產業(yè)創(chuàng)新集聚區(qū)。

　　“現(xiàn)代產業(yè)形態(tài)需要對應的物理空間配套。”黃錦榮表示，五鳳村目前城中村的物理形態(tài)早已不適應布匹紡織行業(yè)走向高端、走向時尚的發(fā)展需求，改造后他們將打造集合科研、商務、時尚休閑等功能于一體的產城融合引領區(qū)。

　　運營更關鍵

　　塑造吸引年輕人的中大紡織商圈

　　“改造只是開始，舊村改造完成后的運營才是重點。”在黃錦榮看來，隨著中大紡織商圈走向微笑曲線兩端，布匹紡織的研發(fā)設計和銷售展示將是未來產業(yè)方向。作為城市更新項目的合作企業(yè)，他們的重點也轉向空間運營和產業(yè)導入，提供全產業(yè)鏈的服務。

　　一個成功案例正是珠江投資此前在中大紡織商圈打造珠江國際紡織城，其深耕折柳十余年如今已經成為該商圈的龍頭市場。隨著中大紡織商圈的轉型升級，珠江國際紡織城的運營理念也不斷調整，近來更是把倉儲業(yè)態(tài)淘汰轉向時尚設計，截至去年已引進約100家服裝設計總部企業(yè)入駐。去年，珠江國際紡織城三期也正式面世，新項目持續(xù)發(fā)力。

　　“中大紡織商圈根本性的變化需要人口結構的優(yōu)化和年輕人才的引入。”黃錦榮說。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年中大紡織商圈商戶平均年齡為36歲。其中，30歲以下年齡段的商戶占比27.4%，31-40歲年齡段的商戶占比超過一半。同時，擁有中專以上學歷的商戶占比41.4%，擁有大學本科以上學歷的商戶占比32.7%。中大商圈趨于年輕化和高學歷的趨勢正在加劇。

　　“年輕的設計師越來越多！”中國十佳設計師、珈鈺設計負責人林姿含表示，她就業(yè)、創(chuàng)業(yè)都在中大商圈，在設計師界流行“在中大只有想不到沒有找不到”的說法。中大商圈完整的服裝產業(yè)鏈吸引著全國乃至全球的設計師，近年來國外留學生群體也越來越多。林姿含說，上世紀90年代像她這樣的設計師在中大商圈并不多見，如今越來越多的年輕設計師出現(xiàn)在中大商圈，在這里就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。

　　廣州國際輕紡城相關負責人表示，他們主辦的中國(廣東)大學生時裝周已經連續(xù)舉行15年，已累計輸送超過4.5萬名年輕設計師。

　　黃錦榮透露，構筑時尚產業(yè)生態(tài)需要年輕人的力量。舊村改造后，他們將在新空間里打造“永不落幕的時裝周”，讓時尚發(fā)布成為中大紡織商圈的常態(tài)。同時，他們將引入人工智能與數(shù)字經濟技術，改造傳統(tǒng)的物流與交易模式，未來3公里長的生態(tài)設計走廊將成為新地標。此外，他們也正積極促成與中山大學的合作，讓舊改釋放出的空間承接年輕人就業(yè)，讓中大紡織商圈也成為科創(chuàng)空間。

　　他相信，隨著城市更新的推進，未來3至5年五鳳沙溪村、五村、泰寧村更新改造項目將初步完成。一系列城市更新項目將促使中大紡織商圈的“新生”，未來10年可以期待一個全新的、面向年輕人的中大紡織商圈。